租賃所產生之稅捐由誰負擔?契約可不可以約定由承租人負擔?(表格整理)

過往法無明文限制,參考相關實務見解應為有效,然因內政部於105年公布『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』(下稱房屋租賃規定)及107年公布『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』(下稱住宅租賃規定)後,要視情況而定,為求閱讀上方便,整理表格如下
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租賃契約常常會遇到,房東要求加上類似下開文字:「出租人負擔之稅賦及費用,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔」之條款,這樣的文字究竟在法律上是否有效?


過往法無明文限制,參考相關實務見解應為有效,然因內政部於105年公布『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』(下稱房屋租賃規定)及107年公布『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』(下稱住宅租賃規定)後,要視情況而定,為求閱讀上方便,整理表格如下:


締約者
標的
締約時間
效力
備註
消保法規定之主體
(房東是企業經營者,房客是消費者)
房屋

(註一)
106/06/01
(註二)


有效(註三)
臺灣新北地方法院108年度重小字第2016號判決
106/06/01
(同註二)
無效(註四)
臺灣新北地方法院108年度重小字第2016號判決
非房屋

例如:土地

無效(註五)
目前就非房屋,內政府並未訂立類似之定型化契約應記載不得記載事項。
非消保法規定之主體
(例如:房東是一般人)
供居住用

107/06/28
(同註六)
有效(註六)
臺灣花蓮地方法院107年度花小字第288號民事小額判決
107/06/28後(同註七)
無效(註七)
臺灣新北地方法院108年度重小字第2016號判決
(詳參)
非供居住用

法似無明文限制,在無限制下,本文參考判例,傾向有效
65年台上字第1119號判例
目前剛修法,實務見解不多,且參考見解為地院見解,其他法院並不受拘束,此點再請注意


l 註一:『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』針對房屋租賃』所訂。

l  註二:『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』於『10661』後生效。

l  註三:參臺灣新北地方法院108年度重小字第2016號判決見解。

l  註四:參臺灣新北地方法院108年度重小字第2016號判決見解可知,該案並不否認房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項施行後,可主張無效

l  註五:
1、   目前就『非房屋,內政府並未訂立類似之定型化契約應記載不得記載事項。
2、   參考65年台上字第1119號判例見解:「租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔,民法第427條定有明文,至該條並非強制約定,當事人不妨為相反之約定」,應可為類似之約定。

l  註六:
1、   因『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』係依據消費者保護法第17條第1項規定公告,以規範企業經營者所使用之房屋租賃定型化契約,對於非具消費關係之住宅租賃契約並不適用。
2、   為此,內政部後於107628日內政部內授中辦地字第1071303965號令訂定發布住宅租賃契約應約定及不得約定事項。
3、   故在內政部訂定『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』前法無限制,參考參考65年台上字第1119號判例見解,應可為類似之約定。
4、   另參考臺灣花蓮地方法院107年度花小字第288號民事小額判決,亦認定如當事人非消保法適用之主體,不能單以房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項即主張此類約定無效(註:該案判決未討論『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』,惟由事實可見,該案之租賃契約係在『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』訂立之前,此或許是該案當事人未提出該規定作為抗辯之考量。)

l  註七:
1、   『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』第四款:「不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。」
2、   如違反前開規定,依租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者, 其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之…非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效…」,無效
3、   參臺灣新北地方法院108年度重小字第2016號判決見解可知(詳參),該案並不否認住宅租賃契約應約定及不得約定事項施行後,可能可以之主張無效


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