施冠群公證人事務所

租約一定要公證嗎 - 公證對於雙方都有好處嗎？ 租賃契約是否需要公證？ 除非是像補習班有立案需求，公家機關於立案時會要求公證外，一般租約是否公證並不會影響租約的法律效力。 但是仍有大量的房東房客於租房子時會要求公證，主要在於如果租約有公證並約定強制執行，未來如果任一方未依約履行，即可透過公證書，請求法院強制執行，避免極為冗長的訴訟 。 另外對於出租雙方一個比較直接的問題在於，出租雙方可能都不具有法律專業知識，並不知道要如何書寫一份合法、有效的租賃契約，此時如果透過公證人，公證人可協助將兩造希望的契約條件，擬成契約條件，並說明部分條件係與法規有違或無擬成可能，且擬約之要求，公證人並不會額外收取費用，仍是依公證費用計算，這也是許多租賃雙方選擇透過公證處理之重要原因。 （如需本所協助擬約，因需耗費較長時間，建議先來電、來信或透過line詢問，避免公證時需花較多時間等候） 電話： 02-2976-6636    手機： 0968-618-392    LINE ： @168c email：shihnotary@gmail.com 公證租約對於雙方都有好處嗎 — 出租方 一、 租約到期，請求返還租賃物之權利： （一）   對於房東來說，租房子無非是希望透過不動產獲得一定之收益，但是以台灣的租金報酬率來說，租金的收入僅佔不動產之極小比例，如果運氣不好租到不好的房客，在租約期間，等同是以價值高昂的不動產來獲取相對價值較低的收益，而處於極高之風險。（例如：租約到期，房客不還房子，甚至要求搬遷費的狀況，房東在此情況下，僅能透過民事訴訟請求返還，但透過民事訴訟需要的時間，常常是數年之久，而房子又始終處於收不到租金的狀況，等到房子要回來，對房東的損害已極為嚴重。） （二）   然如果當初租約有經過公證，並約定強制執行， 於租約到期，房東即可持公證書向法院聲請強制執行 ，避免掉冗長的訴訟，此亦為絕大多數的房東，會請求公證之目的。 二、 租金或違約金不付，請求強制執行： 在房東遇到惡房客的時候，常常遇到房客在正常繳租幾個月後，即開始拖欠租金，如果透過訴訟，同樣曠日費時，然如果有透過公證並約定強制執行，即可直接持公證書向法...

租約五年以上或不定期是否要公證 -- 買賣不破租賃之例外 前言 租約會超過 5 年，一般常見於房客花大量裝潢費，為避免房東臨時不租亦或於換約時大幅度調整租金，透過長約的方式予以保障自身權益。 何謂買賣不破租賃 一、 民法第 425 條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」 二、 所謂的買賣不破租賃，係立法者為了保障承租人之權益，只要在租賃期間，縱使所有權有因買賣、法拍等情事而有變動之情況，租賃契約對於受讓人仍繼續存在。 租約五年以上或不定期租約是否要公證 一、 依前揭提及之民法第 425 條第 2 項之規定，立法者考量在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，且實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，故要求租約五年以上或不定期租約需經公證始可保有買賣不破租賃之權益。 二、 基此，在房客已透過長約的方式予以保障，然如果房東賣房子或是因各種因素導致房子遭法拍時，如果當初的租約沒有經過公證，即無法以此對抗新的所有權人， 故一般如果租約超過 5 年或是租約根本沒有定期限，強烈建議進行公證，以之避免權益受損 。 _____________________________________________________________ 本所聯絡方式 電話： 02-2976-6636    手機： 0968-618-392    LINE ： @168c email：shihnotary@gmail.com 地址： 新北市三重區重新路二段 3 號2樓 （台灣之星樓上）； 台北橋捷運站走路 1 分鐘；台北市開車 5 分鐘） ※本所辦理公認證效力及費用與法院公證相同※ ※本所歡迎全國各地民眾來本所公證※ ※ 本所 LINE 帳號(LineID：@168c） ，就辦理公證常見問題，設有 自動回應功能 ，如未獲初步解答或要預約公證，亦歡迎留言，本所會在上班時間統一回覆 ※ ...

105年及107年修法後，房東可否約定房客不能遷入戶籍？ 過往租賃關係中，房東擔心稅務、房客搬走不遷走戶籍等等問題，為避免後續麻煩，常見有約定房客不得遷入戶籍之約定，然目前是否仍可為此類約定，詳細說明如下： 一、 快速結論： 如果是 出租供居住用的房子 ，不行有此約定，如果有會無效。 二、 相關規定： （一） 房屋租賃定型化契約不得記載事項第四條：「 不得約定承租人不得遷入戶籍 。」 （二） 住宅租賃契約應約定及不得約定事項第三條：「 不得約定承租人不得遷入戶籍 。」 （三） 故依前揭規定，如果是 租賃供居住用的房子 ，不得有此類約定。 三、 相關問題 Q&A ： （一） 約定承租人不得遷入戶籍的效果如何： 1、    一般約定此類條款，通常會同時約定如果違反此約定，房東得主張解約或請求懲罰性違約金。 2、    而修法後，區分如下： 契約型態 條款效力 依據 消費關係 （房客是消費者） 無效 消費者保護法第 17 條第 4 項 非消費關係 無效 租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條第 4 項 3、    基此，房客縱違反此規定，亦不會產生需給付違約金之義務。 （二） 如果是租土地的話，還是不能約定嗎？ 『房屋租賃定型化契約不得記載事項』及『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』 均非針對土地 ，故目前並無此類限制， 在法無明文下應屬有效 。 （三） 出租房子但不是供居住用，會受限制嗎？ 『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』 是針對住宅用 ，『房屋租賃定型化契約不得記載事項』則是針對 消費者保護法之適用對象 ，故如 果是租來做商用恐難有適用空間 ，故在不適用之情況，在法無明文下 應屬有效 。 四、 延伸閱讀： （一） 租賃所產生之稅捐由誰負擔？契約可不可以約定由承租人負擔？ （二） 租賃期限到期後，如果要續租，建議還是重新再訂一個契約？ （三） 租賃應該由誰負擔修繕義務...

租賃公證：遇到房客強烈拒絕或不要租約公證，房東應有所警覺! 一、 租約公證是否對房客有壞處 （一） 承租人依法所應負之責任 1、    承租人租房子是否有付租金的義務： 當然有 ，如果不給付，房東可以依法請求， 待法院判決後 ，房東可拿判決向法院申請強制執行。 2、    承租人於租期屆滿，是否應該還房東房子： 當然有 ，如果不還，房東還是可以依法請求， 待法院判決後 ，房東可拿判決向法院申請強制執行。 （二） 而租約公證對房客所可能產生的效果 1、    於房客欠繳租金，如公證書有約定得申請強制執行， 房東可直接拿公證書 向法院申請強制執行。 2、    於房客於租期屆滿不還房子，如公證書有約定得申請強制執行， 房東可直接拿公證書 向法院申請強制執行。 （三） 是否公證對房客的差別如下 有公證 少掉跑法院半年甚至數年的時間 沒有公證 要跑法院半年甚至數年的時間 （四） 回到本篇之問題，租約公證到底對房客是否有壞處 房客是否願意依約給付租金或是租期屆滿願意依約還房子 公證對其是否有壞處 是 有沒有公證事實上對房客影響不大 否 確實可能有壞處 （ 有心人士可能無法透過冗長的訴訟，藉此獲取一定的利益） 二、 結論 （一） 由上開的論述， 如果房客強烈表達不願公證，房東請務必有所警覺，以儘可能排除掉不想繳租金又想要霸佔房屋，甚至藉此要求搬遷費的房客 。 （二） 當然上開論述不能排除有一些房客可能單純覺得租約公證很麻煩，還要跑民間公證人事務所或是不想要分擔公證費等等情況，為避免只是這種考量，或許可以試著告知一些租約公證的好處（例如：房客可一一向公證人詢問租約條款之疑問，亦可避免約定違法之條款），亦或是試探表示公證費由出租人自己出（月租金 16000 元以下的，訂年約，公證費約 1500 元），如果房客還是強烈表達不願意，房東恐需考量未來承租時所可能產生的風險。 ____________...