105年及107年修法後,房東可否約定房客不能遷入戶籍?


過往租賃關係中,房東擔心稅務、房客搬走不遷走戶籍等等問題,為避免後續麻煩,常見有約定房客不得遷入戶籍之約定,然目前是否仍可為此類約定,詳細說明如下:

105年及107年修法後,房東可否約定房客不能遷入戶籍?

過往租賃關係中,房東擔心稅務、房客搬走不遷走戶籍等等問題,為避免後續麻煩,常見有約定房客不得遷入戶籍之約定,然目前是否仍可為此類約定,詳細說明如下:



一、 快速結論:


如果是出租供居住用的房子,不行有此約定,如果有會無效。

二、 相關規定:


(一) 房屋租賃定型化契約不得記載事項第四條:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」

(二) 住宅租賃契約應約定及不得約定事項第三條:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」

(三) 故依前揭規定,如果是租賃供居住用的房子,不得有此類約定。

三、 相關問題Q&A


(一) 約定承租人不得遷入戶籍的效果如何:


1、   一般約定此類條款,通常會同時約定如果違反此約定,房東得主張解約或請求懲罰性違約金。

2、   而修法後,區分如下:

契約型態
條款效力
依據
消費關係
(房客是消費者)
無效

消費者保護法第17條第4
非消費關係
無效
租賃住宅市場發展及管理條例第5條第4

3、   基此,房客縱違反此規定,亦不會產生需給付違約金之義務。

(二) 如果是租土地的話,還是不能約定嗎?


『房屋租賃定型化契約不得記載事項』及『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』均非針對土地,故目前並無此類限制,在法無明文下應屬有效

(三) 出租房子但不是供居住用,會受限制嗎?


『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』是針對住宅用,『房屋租賃定型化契約不得記載事項』則是針對消費者保護法之適用對象,故如果是租來做商用恐難有適用空間,故在不適用之情況,在法無明文下應屬有效

四、 延伸閱讀:








五、 相關法條:

(一) 房屋租賃定型化契約不得記載事項(詳參

(二) 住宅租賃契約應約定及不得約定事項(詳參

(三) 消費者保護法第 17 條:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。…違反第一項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之…」

(四) 租賃住宅市場發展及管理條例第5條:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之…非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同…」

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