為什麼租賃期限到期後,如果要續租,建議還是重新再訂一個契約?


由土地法相關要件可見,除非出租人要收回自住或改建,其他的狀況都是承租人有違約的狀況,房東始得終止租約,而一般最常見的積欠租金,也要超過二個月才行,所以才會建議,如果契約到期,建議重新訂約。
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一、 租賃契約之默示更新:


依民法第451條,如果租賃契約期滿,承租人繼續使用,房東又沒有反對,契約將變成不定期限繼續契約


二、 變成不定期限繼續契約之影響:


(一) 房東原本在定有期限之租約期滿後,依民法第455條即可要求房客返還租賃物。


(二) 但如果變成不定期租約,尚需有符合土地法第100條始得收回房屋


(三) 土地法第100條:


出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
1、   出租人收回自住或重新建築時。
2、   承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3、   承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
4、   承租人以房屋供違反法令之使用時。
5、   承租人違反租賃契約時。
6、   承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。


(四) 由上開要件可見,除非出租人要收回自住或改建,其他的狀況都是承租人有違約的狀況,房東始得終止租約,而一般最常見的積欠租金,也要超過二個月才行,所以才會建議,如果契約到期,建議重新訂約。

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延伸閱讀:




相關法條:
民法第450 條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。 未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其 習慣。 前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或 一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

民法第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對 之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

民法第455 條:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持 其生產狀態,返還出租人。」

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