租賃應該由誰負擔修繕義務？可不可以約定由承租人責擔？

 

租賃應該由誰負擔修繕義務？可不可以約定由承租人責擔？

租屋如果遇到冷氣或熱水器壞掉亦或是漏水，房東不修怎麼辦？這些修理的責任應由誰負擔？房東的修理範圍或責任究竟為何？本文以民法說明修繕義務之相關問題。

一、 民法上關於出租物之修繕責任分配：

（一） 民法第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」

（二） 依前揭規定可知，原則上租賃物之修繕是由出租人（如在出租房屋，即房東）負擔。

二、 可否約定由承租人負擔修繕責任：

依法可以。

三、 房東修繕範圍：

原則上，依民法應包括所有租賃物品的維修（例如常見的冷氣、熱水器、水管爆裂、漏水等），故如果房東沒有能力處理，應事先透過與房客協調，在契約上明訂修繕範圍之方式處理。

四、 如果房東不履行修繕義務之效果：

（一） 民法第 430 條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

（二） 基此，承租人得要求出租人修繕，如果出租人不修，承租人可為下開行為：

1、   終止租約。

2、   承租人自己修，修的費用有下開處理方式

（1）   可請出租人償還。

（2）   自租金扣除之。

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房市／租屋族要注意 修繕不一定全是房東責任（引用自今日新聞NOWnews）

財經中心 / 綜合報導2019年8月15日 上午8:57

上班族徐小姐最近因為換了工作、趕著搬家，倉促在內湖租了一間小套房，入住幾個月後，某天洗衣機壞掉，想請房東支付修繕費，但仔細查看合約才發現，「入住超過3個月，物品損壞要共同負擔維修費用」，跟她以往租屋處由房東修繕、付費，或自行修繕後、再從租金扣除的做法有所出入，深覺自己簽訂不平等的租約。

針對徐小姐質疑房東合約內容不合法，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師表示，根據《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定，房東有修繕義務，但如果租賃雙方另有約定，就得依照約定事項進行修繕事宜，因此上述案例，因租賃雙方已有約定房屋修繕方式，因此洗衣機損壞，應依據合約內容，由雙方共同負擔維修責任。

劉韋德提醒，租客簽約前要仔細查看合約內容，並加註修繕項目及範圍，否則口說無憑，日後易生爭議；住商不動產企研室經理徐佳馨也建議，入住前應先確認各種家電、傢俱能否使用，尤其冷氣、冰箱、洗衣機等大型家電，都要插電試用看看，而且入住時的點交十分重要，應詳列出點交清單並拍照存證，以便退租時檢查，避免發生後續爭議。

此外，徐小姐進一步指出，帶看者與合約上的出租人並非同一人，當時帶看人自稱是屋主的合夥人，雖然覺得奇怪，因為趕著搬家，就沒進一步確認。

針對上述情況，劉韋德建議，租客可至地政機關調閱建物謄本，了解房屋所有權人是誰，若已知帶看者非房屋所有權人，可請求提出屋主委託書，如果是二房東則可要求出示轉租同意書。

如果帶看人未經大房東同意偷偷擅自無權出租，房客可尋求法律途徑維權，依《民法》債務不履行規定，向該無權出租者提出民事求償；若帶看者自始至終謊稱已經得到屋主同意出租，致承租人因誤信其有權出租，而受有財產之損害，恐將構成《刑法》詐欺罪。